При банкротстве с ипотекой дом, купленный по сельской ипотеке, находится в залоге у банка. Обычная защита единственного жилья по статье 446 ГПК РФ на него не распространяется. Но дом не обязательно заберут: с 8 сентября 2024 года в законе о банкротстве работает статья 213.10-1. Она позволяет заключить отдельное соглашение с залоговым кредитором и сохранить дом, а платить по ипотеке может третье лицо.
Статья для тех, у кого сельская ипотека и появились долги: вы узнаете, когда дом могут продать, как работает механизм сохранения ипотечного жилья в банкротстве, кто может помочь с платежами и что делать по шагам. Разберём это на примере из Свердловской области.
Сельская ипотека — это программа «Комплексное развитие сельских территорий». Ставка по ней составляет от 0,1 до 3 % годовых, сумма — до 6 млн рублей, срок — до 25 лет. Ипотека выдаётся один раз в жизни. Требования к заёмщику: работа в АПК, социальной сфере, ветеринарии, органах местного самоуправления либо ИП в АПК, стаж от 5 лет. Для участников СВО и их семей действуют отдельные условия. Банки периодически приостанавливают приём заявок из-за исчерпания лимитов, поэтому перед оформлением уточняйте у банка.
При оформлении кредита дом и участок передаются в залог банку. Это значит: если платежи прекращаются, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество. В банкротстве залоговый кредитор имеет приоритет перед другими кредиторами по деньгам от продажи этого имущества. Поэтому даже при задолженности по другим кредитам основной риск для дома связан именно с ипотекой.
По общему правилу единственное пригодное для проживания жильё должника не продают. Это защита статьи 446 ГПК РФ. Если у вас в деревне один дом и нет другого жилья, его не должны забирать. То же касается земельного участка, на котором этот дом стоит.
Но ипотечное жильё — исключение. Дом или участок, переданные в залог банку, не защищены этой статьёй. Залоговый кредитор вправе требовать продажи залога в банкротстве. Именно поэтому при банкротстве с ипотекой обычная защита не работает. Однако закон даёт отдельный инструмент, о котором ниже.
| Ситуация | Что происходит при банкротстве |
|---|---|
| Единственное жильё без ипотеки | Не продают — ст. 446 ГПК РФ |
| Единственное жильё с ипотекой | Может быть продано, если не использовать ст. 213.10-1 |
Четыре вопроса — и вы поймёте, какая процедура вам подходит: бесплатная через МФЦ или через суд.
С 8 сентября 2024 года в Федеральном законе № 127-ФЗ действует статья 213.10-1. Она позволяет должнику заключить отдельное мировое соглашение или локальный план реструктуризации с залоговым кредитором по ипотеке на единственное жильё. Это работает и для сельской ипотеки.
Смысл: вы договариваетесь с банком, как будете платить дальше, и суд утверждает это соглашение. Дом остаётся у вас. При этом остальные долги списываются по общим правилам банкротства. Важно: соглашение касается только залогового кредитора. Оно не заменяет всю процедуру банкротства, а дополняет её. Платежи по ипотеке нужно продолжать, иначе дом снова окажется под риском.
Статья 213.10-1 — это не прощение ипотеки, а способ сохранить дом, продолжив платить по согласованному графику.
Закон прямо говорит: платить по ипотеке в рамках статьи 213.10-1 может третье лицо. Это может быть родственник, друг, работодатель или любой человек, готовый помогать. Главное — банк согласен на такое условие, потому что соглашение заключается с залоговым кредитором.
Третье лицо не становится собственником автоматически. Оно просто погашает платежи по согласованному графику. Если позже вы захотите оформить право на дом, это отдельная сделка, и её нужно обсуждать с банком и юристом. Этот механизм удобен, когда у должника нет дохода для платежей, но есть близкий, готовый временно поддерживать. Дом не продают, а долг по ипотеке постепенно закрывается.
Если не использовать статью 213.10-1, залоговый кредитор вправе требовать реализации заложенного дома. В судебном банкротстве это происходит через торги. Дом продают, и из вырученных денег в первую очередь погашается долг перед банком. Остаток, если он есть, возвращается должнику. Если денег не хватило, оставшаяся часть долга может быть списана по итогам банкротства, но дом уже не вернуть.
Продажа залогового имущества в банкротстве не зависит от того, прописаны ли в доме дети или пожилые родственники. Залог сильнее этих обстоятельств, если не достигнуто отдельное соглашение. Именно поэтому на ранней стадии важно не прятаться от банка, а прорабатывать вариант с реструктуризацией или мировым соглашением.
Юрист «Линии права» посмотрит ваши долги, проверит основания для списания и скажет прямо: подходит вам процедура или нет. Без обещаний и давления.
Семья из небольшого города Свердловской области взяла сельскую ипотеку на дом в деревне под 3 % годовых. Через некоторое время супруг потерял работу, платежи прекратились. Банк направил требование о досрочном возврате. Долги по кредитным картам выросли. Супруги подали заявление о банкротстве. Финансовый управляющий выяснил, что дом — единственное жильё, но он в залоге. Банк настаивал на продаже. Юрист помог предложить банку локальный план реструктуризации по статье 213.10-1: часть долга по ипотеке погашал брат жены как третье лицо, график растянули. Суд утвердил план. Дом остался у семьи, остальные долги списали. Это реальный сценарий, а не обещание: результат зависит от готовности банка и платёжеспособности третьего лица.
Последствия банкротства: 5 лет сообщать о банкротстве при получении кредитов, 3 года нельзя руководить организацией, повторное банкротство по своему заявлению — не раньше чем через 5 лет (ст. 213.30 127-ФЗ). Эти ограничения действуют независимо от того, сохранили вы дом или нет.
При банкротстве не списываются алименты, возмещение вреда жизни и здоровью, зарплата работникам, ущерб от умышленных действий (ст. 213.28 п. 5–6 127-ФЗ). Коммунальные долги за дом, газ, свет — обычные денежные обязательства, они списываются, кроме текущих платежей, начисленных во время процедуры. Земельный участок, на котором стоит дом, следует судьбе дома. Если дом в залоге, участок обычно тоже в залоге. Не откладывайте решение: чем дольше копится долг, тем сложнее договориться с банком.
Да, могут, если дом в залоге и не заключено отдельное соглашение по статье 213.10-1. Обычная защита единственного жилья по статье 446 ГПК РФ на ипотечное имущество не распространяется. Но с помощью этой статьи дом реально сохранить.
Да, статья 213.10-1 прямо допускает платежи третьего лица. Это может быть родственник или другой человек. Нужно согласовать это с банком и утвердить в суде.
Остальные долги списываются по общим правилам банкротства, кроме тех, которые не списываются по закону: алименты, вред здоровью и другие. Ипотеку вы продолжаете платить по утверждённому графику.
Просрочка не лишает права на соглашение по статье 213.10-1. Чем раньше вы предложите план, тем больше шансов. Если банк уже добился продажи, вернуть дом будет сложно, поэтому не ждите.
Оставьте телефон — перезвоним, разберём ситуацию по документам и назовём реальные сроки, стоимость и риски. Работаем по Екатеринбургу и всей Свердловской области, дела ведём дистанционно.